各街道办事处，金山管委，区政府有关部门、单位：

《威海市文登区城区物业管理奖补激励实施方案（试行）》已经区政府研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

          　　　　　　 威海市文登区人民政府办公室

　　　　　　　　　　　　　　 2019年12月9日　　　　

威海市文登区城区物业管理奖补激励

实施方案（试行）

为巩固城区老旧小区改造成果、切实解决城区老小区物业失管和管理水平低下等问题，推动城区住宅小区物业规范化管理的全覆盖，全面提高人民群众居住品质、业主满意度和“精致社区”建设水平，特制定本方案。

一、指导思想

坚持以人民为中心的工作导向和群众满意标准，实行行业管理与区域管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区治理“三结合”原则，通过奖补政策激励，进一步理顺物业管理体制，建立规范的住宅小区物业管理长效机制，推动物业管理全覆盖，逐步将住宅小区物业服务纳入市场化管理轨道，为居民营造整洁、有序、舒适的生活环境。

二、主要目标

建立各街道管委领导和行业主管部门指导下，社区居委会、业主委员会、物业服务企业三方分工合理、关系顺畅、职责清晰、配合紧密、管理联动的物业长效管理工作机制。到2020年底，全区老旧住宅小区全部实现社区居委会统一组织、指导下的专业化物业管理全覆盖，逐步建立社区化、专业化、规范化物业服务管理体系，提升物业管理服务水平。

三、基本原则

（一）全面覆盖。坚持“区域管理、条块结合、以块为主”原则，充分发挥街道管委和社区居委会的指导监督作用，对城区失管和村居开发未实施专业化物业管理的老旧小区，各街道办事处、金山管委以社区居委会为主，牵头组织召开业主大会选举（或换届选举）业主委员会，指导业主委员会通过公开选聘的方式，选聘物业服务企业实施专业服务，实现老旧住宅小区专业物业服务无缝覆盖。

（二）统一标准。统一考核标准。制定相关考核办法，统一老旧小区物业规范化服务内容、服务标准、考核评分标准，建立健全日常物业管理工作机制。同时，实行办事处月考核，居委会周巡查，网格员日监督的考核检查机制。由区住房城乡建设局聘请第三方每季度按不低于30%的比例抽查。统一收费标准。对纳入奖补范围已实施改造的老旧小区按不低于0.15元／平方米／月、其他老旧小区按不低于0.1元／平方米／月的标准实行物业收费管理，鼓励有条件的小区通过业主协商等方式提高物业收费价格、服务标准，享受高标准的物业服务。

（三）奖补带动。1．奖补范围：2010年（含2010年）以前建成的小区（不包括业主自主管理小区）。2．奖补期限：自2020年1月起，为期三年。3．奖补标准：按0.2元／平方米／月，其中，实行专业化管理的小区（收费标准不低于0.3元／平方米／月）按0.1元／平方米／月的标准奖补。

对2010年后建成并实施专业化管理的小区实行星级管理，按照物业项目考核结果由低到高设为一星、二星、三星、四星、五星5个等级。安排资金对三星、四星、五星级项目实行奖励。五星级按住宅物业项目总数5%的比例评星，给予10万元奖励；四星级按10%的比例评星，给予5万元奖励；三星级按15%的比例评星，给予3万元奖励。同时，对评定为三星级、四星级、五星级的物业项目授予星级管理铭牌。

四、实施步骤

（一）调查摸底。各街道办事处、金山管委完成老旧小区物业管理现状普查，摸清物业管理小区、自管小区、失管小区的范围、楼幢数、居民户数等情况；完成老旧小区物业规范化管理及考评机构组建。区住房城乡建设局会同各街道办事处、金山管委在充分调研和论证的基础上制定相关考核办法。

（二）划分物业管理区域。各街道办事处、金山管委根据辖区实际情况，按照“全覆盖、边界清、无死角、易管理”的原则和“一个社区划为一个或多个物业管理区域”的要求，打破原有村居自管局面，对零星、失管遗漏物业管理区域进行整合和合并，力求物业管理区域成方成块，形成相对独立的物业管理区域，报区住房城乡建设局审批后公示。

（三）完善业主自治和物业企业选聘。各街道办事处、金山管委以社区居委会为主，牵头组织完成小区业主大会、业主委员会组建或换届选举工作;按照“一个物业管理区域一家物业企业”的要求，选聘物业服务企业并公示，同时签订《物业服务合同》实施管理。

（四）全面推进。完善小区物业管理基础档案，坚持规范化、标准化管理，逐步形成一套具有科学依据的长效管理体系。

五、强化保障

　　（一）保证物业用房。各街道办事处、金山管委要从实际出发，补充配置小区物业管理用房。其中，有条件的按照不低于总建筑面积3‰的标准配置；暂时不能配置物业管理用房的，可临时采取租赁、借用等办法过渡，确保每个物业管理区域配齐物业用房，所需费用由各街道办事处、金山管委支付。

　　（二）确保考核成效。各街道办事处、金山管委要成立老旧住宅小区物业规范化管理考核小组，从综合管理、公共环境卫生、公共绿化维护、公共部位及公用设施设备维护、公共秩序维护、收费率、业主满意度等方面，每月对小区物业服务情况进行量化考核，季度考核取月考核平均分。考核95分以上，按奖补标准100%拨付；90分以上不满95分的，按90%拨付；85分以上不满90分的，按80%拨付；80分以上不满85分的，按60%拨付；不足80分的，不予奖补。奖补资金按季度拨付，鼓励企业自主提高物业管理水平。

　　（三）强化考核应用。物业项目年度考核综合分低于80分、业主满意度低于60%的项目单位，物业主管部门实行全区通报，并由项目单位所在社区居委会提请业主大会决定是否解聘该物业服务企业。

　　（四）加强考核监督。奖补资金列入年度财政预算，根据各街道办事处、金山管委考核结果，按季度将资金拨付到街道办事处、金山管委，自奖补资金拨付到位五日内兑现奖补。业务主管部门要强化奖补资金的监督，不定期对各街道办事处、金山管委的奖补资金拨付和使用情况进行抽查。区住房城乡建设局每半年对各街道办事处、金山管委物业规范化管理的基础工作、硬件设施、业主委员会建设、长效工作机制建立等情况进行考核，对弄虚作假、考核不认真等行为进行通报，并将考核结果纳入各街道管委物业管理专项考核。

本方案自2020年1月1日起施行，有效期至2022年12月31日。《文登区城区老旧小区物业管理奖补意见》同时废止。