近年来，由于建设项目的资金缺少监管，导致房地产市场工程款拖欠、工程项目无法验收、购房业主无法办证甚至出现“烂尾楼”等问题，这些现象严重损害了消费者利益，扰乱了房产市场秩序，为了确保我区房地产开发项目所收取的预售资金优先用于项目工程建设，让购房群众安心购房、顺心入住，督促房地产开发企业按时交付竣工验收合格的商品房，促进房地产市场平稳健康发展，区住房保障公共服务中心根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理细则》、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》、《山东省商品房预售资金监管办法》，结合我区实际情况，制定本实施细则，现面向社会征求意见，如有意见，请通过电话或邮箱向区住建局住保中心办公室反馈，时间截止至7月15日。
联系人：孙晓宁
联系电话：0631-8989629
联系邮箱：wdzfbzglj@wh.shandong.cn
威海市文登区住房和城乡建设局
2021年6月15日
威海市文登区商品房预售资金监管实施细则（暂行）
第一章 总则
第一条 为促进我区房地产市场健康发展，维护商品房交易双方的合法权益，进一步加强商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理细则》、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》、《山东省商品房预售资金监管办法》，结合我区实际情况，制定本实施细则。
第二条 凡在本区范围内许可预售的商品房建设项目，其商品房预售资金的存入、支出、使用和监督管理，适用本细则。
第三条 本细则所称商品房预售资金，是指预售人依法将其开发的商品房（含经济适用房、限价商品房）进行预售，由预购人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款项。
本细则所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。
本细则所称预购人，是指购买预售商品房的单位和个人。
第四条 威海市文登区住房和城乡建设局是商品房预售资金监管行政主管部门（以下称“监管部门”），对全区商品房预售资金的存入、支出、使用实施监督管理。
第五条 中国人民银行文登支行负责指导预售资金监管银行开设商品房预售资金监管专用账户。银监会威海监管分局文登办事处负责监督预售资金监管银行开展监管工作。
预售资金监管银行（以下简称监管银行）是指与预售人签订商品房预售资金监管协议、设立资金监管账户并接受监管部门监督的商业银行，监管银行应当在文登区设立分支机构。（按揭贷款银行不能作为资金监管开户行）
第六条 监管部门应当建立统一的商品房预售资金监管系统（预售合同网签备案、预售资金监管等模块），定期对监管系统进行维护升级，实现预售资金监管信息化、自动化。
监管银行应当设立专用账户与监管系统进行数据对接，实现有关监管信息的即时传递，提供相应的金融服务。
监管银行应当按照一个《商品房预售许可证》对应一个子账户原则设立账户监管专用账户。
第二章 监管标准及使用流程
第七条 预售人在申请办理商品房预售许可前，应当与监管银行签订商品房预售资金监管协议，监管协议应当包括：当事人的名称、地址；监管项目的名称、坐落位置；监管账户名称、账号；监管项目范围；监管资金使用节点；监管资金的收存、支出、使用方式；新建物业质量保修金划转方式；监管期限；解除商品房预售资金监管条件；违约责任；争议解决方式等相关内容。同时向监管部门提交施工总包、分包重要材料供应商等合同。
监管期限一般设定为自预售人取得商品房预售许可证之日起，至商品房建设项目完成不动产首次登记后止。
第八条 商品房预售资金应当全部存入监管账户，预售人不得在监管账户外收存房价款。预售人应当将商品房预售资金监管相关规定告知预购人，并将监管银行及账户、楼牌号、工程号等信息在商品房销售场所入口显著位置公示。公示应当设置公示牌，公示牌按照监管部门设定的标准格式制作。
商品房预售资金通过监管系统按套存入监管账户后，商品房预售合同应进行网上备案。房地产开发企业或商品房承销机构在与购房者签订商品房买卖合同时，应按照《山东省商品房销售条例》有关规定，预售合同应当使用住建部、工商总局《商品房买卖合同示范文本》（建房[2014]53号），将房屋（含地下储藏室、车位、车库）的建筑面积、套内建筑面积、其所分摊的共有建筑面积部位及分摊面积在合同中予以明确（若储藏室、车位、车库按个销售，应在合同中单独约定），并约定面积差异处理方式。
预购人应当将购房款项直接存入监管账户。为预购人办理商品房购房贷款的商业银行应当将预购人的贷款款项及时足额存入监管账户。
第九条 商品房预售资金实行全程监控、分级重点监管、按幢管理使用的原则。
商品房预售资金全程监控是指监管部门在监管期限内对商品房预售资金实行全过程监管。
分级重点监管是指按照《房地产市场诚信清单》分三个等级对房地产预售资金进行监管，《房地产市场诚信清单》由监管部门根据区住建局、区自然资源局、区市场监管局、在各自职能范围内对房地产开发企业进行年度执法检查的结果，并结合上级对企业信用评价汇总而成。
按幢管理是指预售资金按幢管理、使用，重点监管额度按每幢建筑的具体面积确定，支取使用依照每按幢楼到账金额及具体进度确定。
办理土地抵押贷款的房屋不得预售，在建工程抵押贷款的商品房需将贷款款项全部进入监管账户监管，如贷款款项无法进入监管账户，需要对预售资金进行全额监管，在优先确保项目建设资金的同时，确保其余资金优先用于偿还贷款（贷款偿还完毕，解除抵押后解除全额监管）。
一级重点监管，是指对扣除已投入资金以外的剩余预售资金进行重点监管，重点监管额度按照商品房备案价格的65%确定（低于二级重点监管额的按二级重点监管额度确定）。所开发项目存在一年以上延期交房、延期办证、违规交房或重大失信行为导致群体性事件（未得到妥善解决的）的开发企业所开发的后续项目均实行一级重点监管，一级重点监管资金必须优先用于购买本工程开发建设必需的建筑材料、设备，支付工程建设的施工进度款等工程建设费用以及缴纳税收、配套费、银行贷款本息等费用，剩余资金优先用于解决问题项目的历史遗留问题。
二级重点监管是指对完成工程项目建设及缴纳税收所需预售资金进行重点监管。重点监管额度由监管部门按照项目单体工程、室外配套设施、地下工程等部分的造价及应缴税收的总额确定（多层建筑建安造价按照2280元/平方米计算，高层建筑建安造价按照2520元/平方米计算，税费部分按照商品房备案价格的15%计算）。对不适用于一级重点监管的开发企业所开发的商品房项目实行二级重点监管，上一年度未进入房地产市场负面清单且征信等级为A级及以上的开发企业可申请重点监管额度降低10%。申请二级重点监管资金只能用于购买本工程开发建设必需的建筑材料、设备，支付工程建设的施工、监理、设计进度款等工程建设费用以及缴纳税收、配套费，不得挪作他用。
三级重点监管是指对完成工程项目建设所需预售资金进行重点监管。重点监管额度由监管部门按照项目单体工程、室外配套设施、地下工程等部分及应预缴税收的总额确定的造价（多层建筑建安造价按照2280元/平方米计算，高层建筑建安造价按照2520元/平方米计算，税费部分按照商品房备案价格的10%计算）。三级重点监管资金只能用于购买本工程开发建设必须的建筑材料、设备，支付工程建设的施工、监理、设计进度款等工程建设费用及预缴税收，不得挪作他用。上一年度未进入房地产市场负面清单且销售收入或纳税额进入全区前十位的开发企业可申请本年度实行三级重点监管。
对于出现严重违法违规问题、群体性信访事件、严重欠薪问题、超过6个月以上的延期交房或超过25%的未售商品房被抵押、查封等重大风险隐患的房地产开发项目，监管部门应当根据情节严重程度随时提高该项目的重点监管等级。进入房地产市场负面清单的企业，需连续两年脱离房地产市场负面清单，方可申请降低监管等级。
第十条 预售人使用重点监管资金的，按照商品房建设项目建成层数达到规划总层数一半、主体结构封顶、单体工程竣工、综合验收备案、完成不动产首次登记五个节点使用，并增加两次（含）以下应急节点。
1.建成层数达到规划设计总层数一半，监管资金留存比例不低于重点监管资金的70 %。
2.主体结构封顶，监管资金留存比例不低于重点监管资金的35 %。
3.单体工程竣工验收，监管资金留存比例不低于重点监管资金的18%。
4.完成综合验收备案，解除资金监管。
5.上一年度未进入房地产市场负面清单的企业本年度可申请在前三个节点增加5%的资金使用额度。
6.允许开发企业每年度申请两次应急使用资金用于农民工工资发放，使用资金额度累计不超过重点监管资金的18%，提取应急资金后实行预售资金全额监管，当监管账户恢复原有额度后恢复重点监管。
7.允许开发企业使用商品房预售资金交纳本项目水、电、气、暖配套费。当建成层数达到规划设计总层数一半后，开发企业向监管部门提出交纳水、电、气、暖配套费申请，监管部门配合企业将专营配套费的10%从商品房预售资金账户拨付至财政专户，由财政部门及时拨付至各专营单位，各专营单位应及时进行配套设计、材料采购施工招投标等，确保能及时进场施工和按时完工：当主体结构封顶后，根据开发企业申请，监管部门将各项配套费的50%从商品房预售资金账户拨付至财政专户，由区财政部门拨付至各专营单位；其余40%在办理竣工验收时拨付。由区财政部门及时拨付至各专营单位。各专营单位须提供：网上公开招标截图、《中标通知书》、《施工合同》（合同中应当约定建设单位参与工程量的确认：包括签字和盖章），各专营单位将《中标通知书》和《施工合同》（合同中应当约定建设单位参与工程量的确认：包括签字和盖章）报行政主管部门备案并抄报住建局后组织进场施工，配套费交纳金额仍计入监管额度。
预售人申请使用商品房预售资金监管额度以内的资金，应当按照工程建设进度控制节点提出用款申请，并不得突破本细则第十条规定的监管资金留存比例。预售人应当如实填写、提交以下材料，并对材料的真实性负责：
（一）企业用款申请表（见附件）；
（二）经监理单位签字盖章的工程建设进度结算书（开发企业、施工企业、第三方）及影像资料；
（三）安全文明施工费明细表、付款凭证及完税证明；
（四）监管账户对账单（银行盖章原件）；
（五）授权委托书及受托人身份证复印件；
（六）预售人已经向材料设备供应单位或者供水、供电、供气、供热等专营单位拨付款项的，提供付款凭证、完税证明；预售人拟向上述单位拨付款项的，提供对方指定的银行基本户，需拨付其他账户的，应单独提出申请。
（七）预售人拟支付工程款项的，提供收款单位账号、税务部门确认完税信息：（工程费占比不低于90%）
（八）提供农民工工资专户单位名称、账号、税务部门确认完税信息（不得以现金形式支付）；
（九）预售人应当在建筑物二层至五层之间适当的显著位置悬挂工程号、楼牌号；
（十）法律、法规规定的其他文件材料。
（十一）以上资料须提供纸质版和扫描版各一份。
第十一条 监管账户资金未达到分级重点监管额度的，商品房预售资金实行全额监管。监管账户资金在优先保证下一节点基本资金需要的前提下，余额部分按施工进度使用。提取使用重点监管的预售资金，必须由监管银行直接汇入施工许可证载明的施工企业、监理企业、勘察设计企业账户或签订正式合同的专业分包企业和材料商账户（原则上为基本户），用于购买本工程开发建设必须的建筑材料、设备，支付施工进度款等工程建设费用，不得挪作他用。
监管账户资金超出重点监管资金额度的，实行重点监管，余额部分预售人根据项目建设需要使用。
第十二条 预售人使用重点监管资金，应当提供由工程施工单位、工程监理单位、预售人出具的进度证明或出具《建设工程质量监督报告》、《威海市文登区房屋建筑工程和威海市文登区区市政基础设施工程竣工验收备案证》等。监管部门对上述证明应当进行核实。
第十三条 预售人应当按月向监管部门报送《房地产开发项目手册》、建设项目工程进度情况、销售情况及监管银行出具的预售资金存入和支出对账单（加盖银行业务章）。
第三章 法律责任
第十四条 预售人未按本细则规定使用预售资金的，由监管部门责令改正；情节严重的，对其实行全额监管，拒不改正的可按照有关规定依法予以暂停预售、网签和商品房合同备案，直至吊销预售许可证，同时处以违法所得3 倍以下但不超过3 万元的罚款。
第十五条 监管部门应当建立预售人购房人回访制度，发现预售人有违规使用预售资金行为的，必要时可以聘请具有审计资质的机构对项目预售资金的使用情况进行审计，审计期一般不超过7 个工作日。审计期间，预售人不得使用预售资金。
经审计，预售人存在违规使用预售资金行为的，除按第十四条进行依法处置外，审计费用由预售人承担。
第十六条 有关单位对商品房预售资金监管账户进行冻结或划扣监管资金的，监管银行应当说明商品房预售资金及监管账户的性质，并于当日书面告知监管部门。
第十七条 监管银行必须严格按照《商品房预售资金监管协议》监管商品房预售资金；商业银行未将预购人的贷款款项及时足额存入对应监管账户的，1年内不得参与预售资金监管；商业银行有协助、默许企业违规挪用监管资金等行为的，3年内不得参与预售资金监管。
第十八条 商品房预售资金监管工作人员在监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法予以处理。
第四章 附则
第十九条 本细则实施之前收取的预售资金按照原实施细则监管，本细则实施之后收取的预售资金按照本细则监管。
第二十条 本细则自 起实施，有效期至
《威海市文登区商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）》起草说明
一、起草过程
为加强我区商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、住建部《城区商品房预售管理办法》和《关于进一步加强房地产区场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》、《山东省商品房预售资金监管实施细则》，结合我区实际情况，起草了《威海市文登区商品房预售资金监管实施细则》。在形成初稿后，区住建局区住保中心在充分征求了区财政局、中国人民银行威海市文登区支行、银监会威海监管分局文登办事处、国家税务总局威海市文登区税务局等部门意见建议的基础上进行了多次修改完善，形成了最终稿。
二、主要内容说明
此次起草的《威海市文登区商品房预售资金监管实施细则》共分为四章二十条，具体内容如下： （一）第一章《总则》共六条，主要包含：制定依据，适用范围，适用内容，监管及实施主体，监管原则，管理系统等内容。
（二）第二章《监管标准及使用流程》共七条，主要包含：监管的标准、监管期限、监管原则、使用流程及标准。
（三）第三章《法律责任》共五条，主要包含：预售人未按规定使用预售资金的处理规定、回访制度、监管工作人员违规的处理规定。
（四）第四章《附则》共两条，主要包含：办法的起止期限等内容。
三、商品房预售资金的定义及实施范围。
商品房预售资金，是指房地产开发企业依法将其开发的商品房（含经济适用房、限价商品房）进行预售，购房人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款项。
凡在本区范围内许可预售的商品房建设项目，其商品房预售资金的收存、支出、使用及其监督管理，适用本办法。
四、预售资金监管涉及的部门各自有什么职责。
1、区住房和城乡建设局是商品房预售资金监管行政主管部门，负责对全区商品房预售资金的收存、支出、使用实施监督管理。
2、中国人民银行文登支行负责指导预售资金监管银行开设商品房预售资金监管专用账户。银监会威海监管分局文登办事处负责监督预售资金监管银行开展监管工作。
3、监管银行应当设立专用账户与监管系统进行数据对接，实现有关监管信息的即时传递，提供相应的金融服务。同时按照一个《商品房预售许可证》对应一个子账户原则设立账户监管专用账户。
4、预售人在申请办理商品房预售许可前，应与监管银行签订商品房预售资金监管协议。
五、如何存储预售资金。
预售资金应全部存入监管账户，预售人不得在监管账户外收存房价款。为预购人办理商品房购房贷款的商业银行，应当将预购人的贷款款项及时足额存入监管账户。
六、如何对预售资金进行监管？
预售资金实行全程监控、分级监管、按幢管理使用的原则。预售资金通过监管系统按套存入监管账户后，商品房预售合同应当进行网上备案。对出现严重违法违规问题、群体性信访事件、严重欠薪问题、超过6个月以上的延期交房或超过25%的未售商品房被抵押、查封等重大风险隐患的房地产开发项目，监管部门根据情节严重程度随时提高该项目的监管等级。进入房地产市场负面清单的企业，需连续两年脱离房地产市场负面清单，方可申请降低监管等级。
七、如何支出和使用监管资金。
预售人使用监管资金的，按照商品房建设项目建成层数达到规划总层数一半、主体结构封顶、单体工程竣工验收、综合验收备案四个节点使用，并增加两次（含）应急节点。
监管部门可根据上一年度预售人信用状况、资质等级等情况，适当降低商品房预售监管资金留存比例，但最多不得超过5个百分点。
八、预售资金监管期限为多久？
监管期限一般设定为自预售人取得《商品房预售许可证》之日起，至商品房建设项目完成综合验收备案止。
文登区住房和城乡建设局从2021年6月15日至2021年7月15日将《威海市文登区商品房预售资金监管实施细则(征求意见稿)》在文登区人民政府门户网站进行了公告。在规定期限内，未收到任何反馈意见。
威海市文登区住房和城乡建设局
2021年7月15日