关于《关于进一步规范文登区普通住宅物业服务收费有关问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见的公告
- 公告内容
- 草案内容
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- 公开意见及建议
- 我要发布意见
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根据根据《山东省物业管理条例》《山东省定价目录》《山东省物业服务收费管理办法》及《威海市物业管理办法》的有关规定，区发展改革局拟会同区住建局、市场监管局对文登区普通住宅物业服务收费政策进行完善。现向社会公开征求意见，公众所提意见请通过信件、电子邮件等方式于2022年11月30日前反馈至威海市文登区发展和改革局。
通讯地址：威海市文登区世纪大道86号威海市文登区发展和改革局价格管理科（邮编：264400）；
联系电话：0631-8466254。
联系邮箱：wdfgjgk@wh.shandong.cn
附件：1. 关于进一步规范文登区普通住宅物业服务收费有关问题的通知（征求意见稿）
2. 起草说明
3. 制定依据
威海市文登区发展和改革局
2022年11月1日
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威海市文登区发展和改革局
威海市文登区住房和城乡建设局
威海市文登区市场监督管理局
关于进一步规范文登区普通住宅物业服务收费有关问题的通知（征求意见稿）
各镇街、金山综合服务中心，各物业服务人、业主委员会、建设单位：
根据《山东省物业管理条例》、《山东省定价目录》、《山东省物业服务收费管理办法》及《威海市物业管理办法》的有关规定，经研究决定，对文登区普通住宅前期物业服务收费标准进行调整，现将有关事宜通知如下：
一、物业公共服务费
（一）普通住宅前期物业公共服务费
1、文登区普通住宅前期物业公共服务实行分等级收费管理，物业服务项目分为综合管理、秩序维护、卫生保洁、绿化养护和共用部位设施设备养护五个大项，每个项目划分为五个等级，其中共用部位设施设备养护中的消防系统和升降系统按照高层和多层划分为两个等级，各服务项目的服务等级及指导价格详见附件1和附件2。住宅小区物业公共服务费标准为选取的各服务项目服务等级对应收费标准的总和。
2、普通住宅达到交付条件后，物业服务人按照合同约定提供相关服务方可收费。因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费按不超过前期物业服务合同约定收费标准的80%收取，差额部分由建设单位补偿物业服务人。
3、普通住宅前期物业服务期间，房屋空置6个月及以上的，由业主或物业使用人向物业服务人提前提出书面申请，与物业服务人签订空置房服务协议，约定好空置确认条件、减收比例、空置期间服务内容及双方的权利义务，其前期物业公共服务费按不超过前期物业服务合同约定收费标准的60%收取。
4、普通住宅在销售前，由建设单位按照《文登区普通住宅前期物业公共服务等级标准》选择相应的服务等级，根据政府指导价格确定收费标准，依法选聘物业服务人，签订前期物业服务合同，并于合同签订之日起十日内报送区价格主管部门和物业主管部门备案。
5、普通住宅前期物业服务期间，物业服务人按照《山东省物业服务收费管理办法》第十二条规定调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，应当自调整物业公共服务费标准之日起十日内，填写《普通住宅前期物业公共服务费调整备案表》（附件4），报送区价格主管部门和物业主管部门备案。其中，因政府指导价变动或因服务成本变化，需要重新选择服务等级和调整收费标准的，应在镇街社区的监督下，经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。
（二）业主委员会（物业管理委员会）成立后的普通住宅物业公共服务费
业主委员会（物业管理委员会）成立后的普通住宅物业公共服务费实行市场调节价，服务内容及收费标准通过物业服务合同约定，物业服务合同由业主委员会（物业管理委员会）或者代行其职责的居民委员会（及其授权单位）与物业服务人签订。物业服务人应自签订物业服务合同之日起十日内，向区物业主管部门备案。
二、机动车停放费
普通住宅小区停车收费包括车位租赁费、停车服务费和车位场地使用费。业主或者物业使用人租赁建设单位车位交纳的车位租赁费，由建设单位收取，物业服务人接受建设单位书面委托的可以代收车位租赁费。使用物业服务区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位，物业服务人提供停车服务的，可以收取停车服务费。占用物业服务区域内业主共有的道路或者其他公共区域停放机动车的、物业服务人提供停车服务的，可以代收车位场地使用费，扣除相应的管理费后，收益归全体业主共有。
普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价，具体收费标准见附件2，其他物业的机动车停放费实行市场调节价。
物业服务人收取停车服务费和车位场地使用费时，应与车位使用人签订书面的停车位使用协议，明确停车服务内容及双方在车位使用等方面的权利义务。停车服务费和车位场地使用费按月收取，经车位使用人同意，物业服务人可以预收，但预收时间不得超过一年。
三、其他服务收费
（一）住宅小区共有部分收益管理费扣除比例
普通住宅前期物业服务期间，物业服务人依据前期物业服务合同约定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金，按不超过40%的比例扣除管理费后属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以优先用于折抵物业公共服务费。其他物业共有部分收益的管理费扣除比例、使用方式和用途，由业主大会决定。
（二）出入证（卡）收费
物业服务人对人员出入实行门禁智能化管理或电梯实行电梯卡管理的，应当为每户业主或物业使用人免费配置三张门禁卡或电梯卡。车辆实行出入证（卡）管理的，应当为每辆车免费配置一张出入证（卡）；车辆实行车牌录入系统管理，应当免费录入系统。因增加、遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费，但不得以此形式变相获利。
四、物业服务收费的监督管理
（一）建立物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制
普通住宅前期物业服务期间，各镇街、金山综合服务中心每季度要对辖区内实行前期物业管理的普通住宅小区物业服务质量进行评价，发现问题及时督促物业服务人整改。对投诉率高、问题反映集中、物业服务人拒不整改的，由物业主管部门实施服务等级动态调整，降低物业服务项目等级及收费标准，待整改达标后，恢复原等级及收费标准。实施服务等级动态调整之后，物业服务人不按照规定降低收费标准，拒不限期整改的，由市场监督管理部门予以查处，并纳入年度诚信考核。
（二）严格执行物业服务收费明码标价制度
物业服务人应按规定在物业服务区域内显著位置制作物业服务收费公示牌（样式见附件3），公示物业服务人名称、服务内容、服务等级、收费项目、计费方式与起始时间、收费标准与依据、举报投诉电话等，不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。
（三）其他事项
本通知有关物业服务收费其他未尽事项按照《山东省物业服务收费管理办法》（附件5）执行，普通住宅前期物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制事项按照威文住建通字〔2022〕4号执行，普通住宅小区共有部分收益管理事项按照威文住建通字〔2022〕5号执行。
本通知自2023年1月1日起施行，有效期至2027年12月 31日，原《文登区物价局 文登区住房和城乡建设局关于进一步规范文登区物业服务收费有关问题的通知》（文价费发〔2018〕12号）同时废止。
2、
文登区普通住宅前期物业公共服务费、机动车停放费政府指导价格.xlsx威海市文登区发展和改革局
威海市文登区住房和城乡建设局
威海市文登区市场监督管理局
2022年 月 日
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起草说明
一、起草背景
1、现行物业服务收费政策即将到期，部分内容需要完善。《文登区物价局 文登区住房和城乡建设局》（文价费发〔2018〕12号）自2019年1月1日起施行，有效期至2022年12月31日，该政策出台以来，在物业管理工作中发挥了很大作用，但通过运行四年的情况看，现有政策存在一些不适宜操作的问题，需要进行相应调整。
2、上级政策法规有新调整，物业管理需顺应新政策。（1）山东省住建厅等18部门下发的《关于落实常态化疫情防控举措支持物业服务行业健康发展的通知》明确：“完善政府指导价动态评估调整机制，每三年对物业服务价格标准进行评估调整。”（2）《山东省物业管理条例》于2021年12月重新修正、《威海市物业管理办法》也于2022年11月重新修正，对“物业服务企业”称谓及物业管理委员会等相关内容进行了调整。
二、主要内容
（一）普通住宅前期物业公共服务仍实行分等收费管理，此次调整对部分服务等级标准及政府指导价格进行了完善
1、物业主管部门结合日常管理工作中出现的问题，对物业公共服务等级进行了部分调整。一是调整了部分服务等级标准。将服务等级标准中的不适宜监管、难以操作的内容进行了调整，例如“循环保洁、高层按楼层设置垃圾桶、双人立岗值勤、草高不超过6厘米”等等难以进行质量评价以及不适合现行垃圾分类政策的内容进行了修改。二是调整了级别设置，将原来共有部位设施设备维护服务等级没有设置五个级别的进行了调整，共有部位、公共照明、弱电避雷系统由原来设置为一至三个级别的，修改为与综合管理、卫生保洁、秩序维护、绿化养护一样，全部设置为五个级别，将消防系统和升降系统设置为高层和多层两个类别，解决了建设单位选择等级时出现选择等级混乱、操作性差的问题。三是将绿化养护收费标准由按绿地面积计费调整为按建筑面积计费，省去了建设单位确定收费标准时需要按公式另行计算的问题。同时去掉了卫生保洁、秩序维护、公用部位设施设备维护里面缺少地下停车场、水景等部分硬件设施需要按比例降低的规定，极大地降低了建设单位选择等级确定收费标准时需要单独计算的难度，省略了建设单位招标前需要到价格主管部门进行前期审核的步骤，方便企业更快更容易办理合同备案手续。
2、价格主管部门针对物业主管部门修改后的物业服务等级标准，对相应的政府指导价进行了调整。现有政策价格水平是2012年制定的，距今已经超过十年，期间各种物业服务成本上涨，其中人工成本涨幅尤为明显，且近年来因红色物业、疫情防控等工作要求，导致物业服务成本明显提高，物业服务收费政府指导价明显满足不了日益增加的服务成本。此次政策调整原则为：物业服务收费政府指导价格不进行大幅上涨，只做微调，通过物业主管部门对服务等级标准进行优化来消化掉近年来不断提高的物业服务成本，考虑到了业主的承受能力，同时兼顾了物业服务行业健康发展。
政府指导价调整主要内容为：一是提高了基准价格，降低了浮动幅度。将原来上浮幅度30%改变为10%，与威海市区的上浮幅度保持一致。五个级别的调整情况分别为：一级、二级上浮后的最高价格维持不变，因新建普通住宅小区建设单位选择服务等级大部分会选择一级和二级，一级和二级的价格保持不动，能够确保新政策实施后的普通住宅小区物业公共服务费最高标准不会再创出新高；三、四级每平方米微调，五级服务等级标准中服务内容增加，政府指导价格参照威海市区标准确定。二是将电梯服务收费（升降系统维护费用）并入物业公共服务费中，不再实行代收代缴收费管理。因上级相关法律法规中物业公共服务费内容中包含房屋以及配套设施设备的维护保养费用，而我区现行政策未将电梯服务费用列入物业公共服务费中，实行代收代缴管理，导致了业主对此的不理解，认为我们的政策与上级政策不相符，业主投诉较多。而且部分小区电梯没有单独设立电表，电费结算金额不准确、维保检测费用高低不等的原因，就造成了单独立帐困难、公示收支情况时业主不理解的问题。此次政策调整后，将升降系统维护费用并入物业公共服务费中，适应当下形势，符合上级法规政策要求。
（二）明确调整普通住宅前期物业公共服务费标准流程
对因政府指导价变动或因服务成本变化，需要按新政策重新选择服务等级和调整收费标准的，应在镇街社区的监督下，经“双过半”同意后方可调整，且调整之日起十日内报价格主管部门和物业主管部门备案，并在备案表格样式中增设了镇街审核意见栏目。
（三）明确业主委员会（物业管理委员会）成立后的普通住宅物业公共服务费确定流程
业主委员会（物业管理委员会）成立后的普通住宅物业公共服务费实行市场调节价，服务内容及收费标准通过物业服务合同约定，物业服务合同由业主委员会（物业管理委员会）或者代行其职责的居民委员会（及其授权单位）与物业服务人签订。物业服务人应自签订物业服务合同之日起十日内，向区物业主管部门备案。
（四）完善了普通住宅机动车停放费标准
1、制定了普通住宅前期物业立体停车位停车服务费标准。随着形势的发展，普通住宅小区也开始配备机械式立体停车设施，而立体停车服务成本较高，此次政策调整增加了普通住宅前期物业立体停车位的停车服务费指导价格，价格高于普通停车位停车服务费。
2、完善了进入物业服务区域内临时停放机动车收取的车位场地使用费标准，取消了原来夜间按次收费的政策，明确停放未超过2小时的免费，超出2小时部分每小时收费1元，连续停放的，每24小时收费额最高不超过6元。
（五）对免费配置必要的出入证（卡）政策进行细化
明确免费配置人员门禁卡或电梯卡张数为三张、车辆出入证（卡）张数为一张，车牌录入系统免费。因增加、遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费，但不得以此形式变相获利。
（六）进一步完善监督管理措施
1、重申建立物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制。区物业主管部门于2022年6月份牵头出台了物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制，将处理物业服务收费投诉的职责明确到各镇街，由镇街实施直接管理，督促整改，拒不整改的上报由主管部门实施等级动态调整或实施处罚。此次政策调整将该项举措在文件中进行了重申、强调。
2、市场监管部门牵头明确了物业服务收费明码标价制度规定，对物业服务收费公示牌样式进行了重新调整，增加了补办证卡工本费与代收代缴收费公示内容。
新政策拟于2023年1月1日起施行，有效期至2027年12月31日。
制定依据
1、山东省发展和改革局关于公布《山东省定价目录》的通知（鲁价综发〔2020〕1361号）规定：普通住宅前期物业服务收费标准授权市、县人民政府制定。
2、《山东省物业服务收费管理办法》第五条规定：实行政府指导价的物业服务收费，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同房地产管理部门或者住房城乡建设行政主管部门制定基准价及其浮动幅度，报本级人民政府批准后向社会公布执行。
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公开征求意见情况
根据《威海市文登区规性文范件管理办法》规定，威海市文登区发展改革局于2022年11月1日起，通过威海市文登区人民政府门户网站公布了《关于进一步规范文登区普通住宅物业服务收费有关问题的通知（征求意见稿》，向社会公开征求意见和建议。截至2022年11月30日，未收到企业和群众反馈意见。
威海市文登区发展和改革局
2022年12月1日
山东省物业服务收费管理办法.doc