一、起草背景

1、现行物业服务收费政策即将到期，部分内容需要完善。《文登区物价局 文登区住房和城乡建设局关于进一步规范文登区物业服务收费有关问题的通知》（文价费发〔2018〕12号）自2019年1月1日起施行，有效期至2022年12月31日，该政策出台以来，在物业管理工作中发挥了很大作用，但通过运行四年的情况看，现有政策存在一些不适宜操作的问题，需要进行相应调整。

2、上级政策法规有新调整，物业管理需顺应新政策。（1）山东省住建厅等18部门下发的《关于落实常态化疫情防控举措支持物业服务行业健康发展的通知》明确：“完善政府指导价动态评估调整机制，每三年对物业服务价格标准进行评估调整。”（2）《山东省物业管理条例》于2021年12月重新修正、《威海市物业管理办法》也于2022年11月重新修正，对“物业服务企业”称谓及物业管理委员会等相关内容进行了调整。

二、决策依据

1、山东省发展和改革局关于公布《山东省定价目录》的通知（鲁价综发〔2020〕1361号）规定：普通住宅前期物业服务收费标准授权市、县人民政府制定。

2、《山东省物业服务收费管理办法》第五条规定：实行政府指导价的物业服务收费，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同房地产管理部门或者住房城乡建设行政主管部门制定基准价及其浮动幅度，报本级人民政府批准后向社会公布执行。

三、出台目的

进一步优化了物业服务等级内容，调整了政府指导价格，方便镇街开展质量评价工作，有效规范物业服务收费行为，促进物业服务行业持续健康发展。

四、重要举措

（一）普通住宅前期物业公共服务仍实行分等收费管理，此次调整对部分服务等级标准及政府指导价格进行了完善

1、物业主管部门结合日常管理工作中出现的问题，对物业公共服务等级进行了部分调整。一是调整了部分服务等级标准。将服务等级标准中的不适宜监管、难以操作的内容进行了调整，例如“循环保洁、高层按楼层设置垃圾桶、双人立岗值勤、草高不超过6厘米”等等难以进行质量评价以及不适合现行垃圾分类政策的内容进行了修改。二是调整了级别设置，将原来共有部位设施设备维护服务等级没有设置五个级别的进行了调整，共有部位、公共照明、弱电避雷系统由原来设置为一至三个级别的，修改为与综合管理、卫生保洁、秩序维护、绿化养护一样，全部设置为五个级别，将消防系统和升降系统设置为高层和多层两个类别，解决了建设单位选择等级时出现选择等级混乱、操作性差的问题。三是将绿化养护收费标准由按绿地面积计费调整为按建筑面积计费，省去了建设单位确定收费标准时需要按公式另行计算的问题。同时去掉了卫生保洁、秩序维护、公用部位设施设备维护里面缺少地下停车场、水景等部分硬件设施需要按比例降低的规定，极大地降低了建设单位选择等级确定收费标准时需要单独计算的难度，省略了建设单位招标前需要到价格主管部门进行前期审核的步骤，方便企业更快更容易办理合同备案手续。

2、价格主管部门针对物业主管部门修改后的物业服务等级标准，对相应的政府指导价进行了调整。现有政策价格水平是2012年制定的，距今已经超过十年，期间各种物业服务成本上涨，其中人工成本涨幅尤为明显，且近年来因红色物业、疫情防控等工作要求，导致物业服务成本明显提高，物业服务收费政府指导价明显满足不了日益增加的服务成本。此次政策调整原则为：物业服务收费政府指导价格不进行大幅上涨，只做微调，通过物业主管部门对服务等级标准进行优化来消化掉近年来不断提高的物业服务成本，考虑到了业主的承受能力，同时兼顾了物业服务行业健康发展。

政府指导价调整主要内容为：一是提高了基准价格，降低了浮动幅度。将原来上浮幅度30%改变为10%，与威海市区的上浮幅度保持一致。五个级别的调整情况分别为：新建普通住宅小区建设单位多数选择的一、二、三级服务收费标准进行微调，能够确保新政策实施后的普通住宅小区物业公共服务费最高标准不会再创出新高，后两级服务内容属于基本服务内容，未能实施优化，考虑物业成本上涨情况，将收费标准上调至威海市区标准。二是将电梯服务收费（升降系统维护费用）并入物业公共服务费中，不再实行代收代缴收费管理。因上级相关法律法规中物业公共服务费内容中包含房屋以及配套设施设备的维护保养费用，而我区现行政策未将电梯服务费用列入物业公共服务费中，实行代收代缴管理，导致了业主对此的不理解，认为我们的政策与上级政策不相符，业主投诉较多。而且部分小区电梯没有单独设立电表，电费结算金额不准确、维保检测费用高低不等的原因，就造成了单独立帐困难、公示收支情况时业主不理解的问题。此次政策调整后，将升降系统维护费用并入物业公共服务费中，适应当下形势，符合上级法规政策要求。

（二）明确调整普通住宅前期物业公共服务费标准流程

对因政府指导价变动或因服务成本变化，需要按新政策重新选择服务等级和调整收费标准的，应在镇街社区的监督下，经“双过半”同意后方可调整，且调整之日起十日内报价格主管部门和物业主管部门备案，并在备案表格样式中增设了镇街审核意见栏目。

（三）明确业主委员会成立后的普通住宅物业公共服务费确定流程

业主委员会成立后的普通住宅物业公共服务费实行市场调节价，服务内容及收费标准通过物业服务合同约定，物业服务合同由业主委员会或者代行其职责的居民委员会（及其授权单位）与物业服务人签订。物业服务人应自签订物业服务合同之日起十日内，向区物业主管部门备案。

（四）完善了普通住宅机动车停放费标准

1、制定了普通住宅前期物业立体停车位停车服务费标准。随着形势的发展，普通住宅小区也开始配备机械式立体停车设施，而立体停车服务成本较高，此次政策调整增加了普通住宅前期物业立体停车位的停车服务费指导价格，价格高于普通停车位停车服务费。

2、完善了进入物业服务区域内临时停放机动车收取的车位场地使用费标准，取消了原来夜间按次收费的政策，明确停放未超过2小时的免费，超出2小时部分每小时收费1元，连续停放的，每24小时收费额最高不超过6元。

（五）对免费配置必要的出入证（卡）政策进行细化

明确免费配置人员门禁卡或电梯卡张数为三张、车辆出入证（卡）张数为一张，车牌录入系统免费。因增加、遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费，但不得以此形式变相获利。

（六）进一步完善监督管理措施

1、重申建立物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制。区物业主管部门于2022年6月份牵头出台了物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制，将处理物业服务收费投诉的职责明确到各镇街，由镇街实施直接管理，督促整改，拒不整改的上报由主管部门实施等级动态调整或实施处罚。此次政策调整将该项举措在文件中进行了重申、强调。

2、市场监管部门牵头明确了物业服务收费明码标价制度规定，对物业服务收费公示牌样式进行了重新调整，增加了补办证卡工本费与代收代缴收费公示内容。

五、关键词解释

物业公共服务费：是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务，向业主或者物业使用人收取的费用。

物业服务人：包括物业服务企业和其他管理人。

六、政策解读人

威海市文登区发展和改革局价格管理科邹瑛、王艳苓，办公电话：0631-8466254。

七、其他

此次政策调整，将原“物业服务企业”变更为“物业服务人”，紧贴现行上位法相关规定，让政策更加规范。在对物业服务收费标准的调整方面，考虑到当前形势及居民承受能力，确定了通过物业主管部门对服务等级标准进行优化来消化掉近年来不断提高的物业服务成本，对政府指导价格不进行大幅上涨，只做微调，既考虑到业主的承受能力，又优化了物业服务等级内容，方便镇街开展质量评价工作，进一步规范物业服务收费行为，促进物业服务行业持续健康发展。同时《通知》还对因政府指导价变动和因服务成本变化，需要重新选择服务等级和调整收费标准的普通住宅前期物业调整流程进行了明确，更好地保证了物业服务行业健康发展。

威海市文登区发展和改革局

2022年12月2日