为规范普通住宅小区公共收益管理，保障业主的合法权益不受侵害，推动物业服务行业健康发展，区住房和城乡建设局、区发展和改革局、区市场监督管理局，共同制定了《关于规范普通住宅小区公共收益管理的通知》（征求意见稿），现面向社会征求意见。如有意见，请通过电话或邮箱向区住建局物业服务中心反馈，时间截止至7月19日。
联系人：周志强
联系电话：0631-8350727
联系邮箱：wdwgb@wh.shandong.cn
威海市文登区住房和城乡建设局
2022年6月19日
威海市文登区住房和城乡建设局
威海市文登区发展改革局
威海市文登区市场监督管理局
关于规范普通住宅小区公共收益管理的通知
各镇街、金山综合服务中心，各物业服务企业：
为规范普通住宅小区公共收益的管理，保障业主的合法权益不受侵害，推动物业服务行业依法依规健康发展。根据《中华人民共和国民法典》、《山东省物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办法》和《威海市物业管理办法》等有关规定，结合我区实际，现就普通住宅小区公共收益的使用和监督管理通知如下。
一、公共收益的范围
公共收益是指利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益及物业区域内共用设施设备报废后的回收残值。常见的公共收益包括但不限于电梯轿厢、楼顶、外墙、灯杆、宣传栏等部位的广告收益；业主共有房屋、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、快递柜、售水机、临时摊位的租赁收益；活动场地等业主共有场所的经营收益等。
二、公共收益管理的责任主体
业主大会成立前，物业服务企业依据前期物业服务合同约定受委托对共用部位、共用设施设备进行经营的，公共收益由物业服务企业代为管理；业主大会成立后，经业主大会决定，公共收益可以由业主委员会自行管理，也可以通过物业服务合同约定委托物业服务企业管理，可在合同中明确物业服务企业相关管理费在公共收益中所占的比例，已经签订合同中未明确约定的，可增签补充协议。
三、公共收益的使用
物业管理区域公共收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的，其收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。物业服务企业代为收取、保管公共收益资金的，除扣除相应的管理费和税费外，不得挪作他用。
用于补充住宅专项维修资金的公共收益，依法用于相关共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、养护，其中与全体业主相关的公共收益，如占用绿化、道路等共用部位产生的收益，用于涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其它维修项目；与部分业主相关的公共收益，如电梯广告等，用于涉及该部分业主的维修项目。
业主委员会、物业服务企业应根据物业管理区域实际情况，按照相关规定，制订本区域公共收益具体使用管理办法，在物业服务合同中体现。
公共收益使用前，需征询全体业主或部分相关业主意见，形成书面材料，使用后将相关材料归档保存。
四、规范管理行为
业主委员会或物业服务企业，应当建立公共收益管理制度，并单独立账，在银行开设专用账户对公共收益进行专项存储，不能与其他账户合用。
在公共收益的归集和使用中，业主委员会或物业服务企业，应留存发票、收据、银行对账单、合同等证明材料，做到收支情况明晰。其中涉及全体业主和涉及部分业主的公共收益的收支情况应分别记账。
五、实行公示制度、严格审计制度
业主委员会、物业服务企业应在每季度首月将上季度该区域公共收益收入、使用的明细账目在物业管理区域显著位置公示，公示期不少于一个月，接受业主监督，并对业主的询问予以答复。
原则上在业主委员会换届前、物业服务企业退管前，或者多数业主对公共收益的收支情况存有较大质疑时，由街道办事处或社区居委会委托第三方专业机构对公共收益专户开展专项审计，审计费用从公共收益中列支。
六、规范移交行为
业主委员会换届或物业服务企业退管，对公共收益专户审计完成且公示期满无异议后，移交给下一届业主委员会或通过业主委员会移交给依法选聘的物业服务企业。业委会、物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等任何理由拒绝办理移交。
七、做好对公共收益责任主体的指导监督
业主委员会按照职责加强对受委托管理公共收益的物业服务企业的监督管理。
各镇街、社区居委会负责对辖区内业委会或物业企业公共收益管理使用的指导监督，每季度开展一次检查，规范公共收益的管理使用，及时调解、处理公共收益纠纷，涉嫌违法违规行为，按程序移交司法机关处理。
区发展改革局负责确定在前期物业管理中物业企业代收公共收益的管理费扣除比例，做好政策解读工作。
区市场监管局负责对未按规定公示、使用、管理物业区域内公共收益的物业服务企业责令整改，行政处罚等工作。
区住房和城乡建设局对查处的物业服务企业违规行为记入物业服务企业信用档案，取消评先树优，在业主大会选聘物业服务企业时，予以提醒。
八、附则
本通知未尽之处按相关法律法规执行。
威海市文登区住房和城乡建设局
威海市文登区发展和改革局
威海市文登区市场监督管理局
2022年6月15日
一、起草背景
为深入贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，落实国家、省、市有关物业管理工作的要求，保障广大业主的合法权益不受侵害，进一步规范住宅公共部位和公用设施经营和收益管理，维护物业市场秩序，提升物业服务水平。结合我区实际，制定《关于规范普通住宅小区公共收益管理的通知》（以下简称《通知》）。
二、决策依据
《民法典》、《山东省物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办》和《威海市物业管理办法》，均对住宅小区公共收益的管理和使用做出明确的规定。去年7月份，住建部等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，将“未按规定公示业主共有部分的经营与收益情况”、“擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益”列为整治重点内容之一。
三、出台目的
落实国家、省、市有关物业管理工作的要求，保障广大业主的合法权益不受侵害，进一步规范住宅公共部位和公用设施经营和收益管理，维护物业市场秩序，提升物业服务水平。
四、重要举措
1、规范管理行为。建立管理制度，单独立帐，专项存储；使用时留存发票、收据、银行对帐单、合同等，做到收支明细。
2、实行公示制度、严格审计制度。业委会或物业企业每季度将上季度公共收益收入、明细帐目在物业管理区域显著位置公示，公示期不少于一个月。建立业委会换届前、物业企业退管前和业主有较大质疑时三种情况下的第三方审计制度。
3、规范移交行为。业委会换届或物业服务企业退管，对公共收益专户，审计完成且公示期满无异议后，移交给下一届业委会或通过业委会移交给依法选聘的物业服务企业。
4、做好对公共收益责任主体的指导监督。明确了对公共收益责任主体的指导监督的部门、单位及职责。业委会按照职责加强对受委托管理公共收益的物业服务企业的监督管理；各镇街、社区居委会负责对辖区内业委会或物业企业公共收益管理使用的指导监管；区发改局负责确定在前期物业管理中物业企业代收公共收益管理费的扣除比例及政策解读；区市场监管局负责对未按规定公示、使用、管理物业区域内公共收益的物业服务企业责令整改、行政处罚等工作；区住房和城乡建设局对查处的物业服务企业违规行为记入企业信用档案，取消评先树优，在业主大会选聘物业服务企业时，予以提醒。
五、关键词解释
1、公共收益。是指利用物业管理区域内的共有部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益及物业区域内共用设施设备报废后的回收残值。
2、公共收益管理的责任主体。分两种情况：业主大会成立前，物业服务企业依据前期物业服务合同代为管理；业主大会成立后，由业委会管理或委托物业服务企业管理。
3、公共收益的受益范围。严格按照《山东省物业服务收费管理办法》第三十条之规定使用公共收益。同时，进一步细化了共用部位、共用设施设备相关业主对于公共收益的受益范围，即：与全体业主相关的公共收益，如占用绿化、道路等共用部位产生的收益，用于涉及全体业主的维修项目；与部分业主相关的公共收益，如电梯广告等，用于涉及该部分业主的维修项目。
文登区住房和城乡建设局从2022年6月19日至2022年7月19日将《关于规范普通住宅小区公共收益管理的通知》（征求意见稿）在文登区人民政府门户网站进行了公告。在规定期限内，未收到任何反馈意见。
威海市文登区住房和城乡建设局
2022年7月20日