一、起草背景 

为深入贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，落实国家、省、市有关物业管理工作的要求，保障广大业主的合法权益不受侵害，进一步规范住宅公共部位和公用设施经营和收益管理，维护物业市场秩序，提升物业服务水平。结合我区实际，制定《关于规范普通住宅小区公共收益管理的通知》（以下简称《通知》）。

二、决策依据 

《民法典》、《山东省物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办》和《威海市物业管理办法》，均对住宅小区公共收益的管理和使用做出明确的规定。去年7月份，住建部等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，将“未按规定公示业主共有部分的经营与收益情况”、“擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益”列为整治重点内容之一。

三、出台目的 

落实国家、省、市有关物业管理工作的要求，保障广大业主的合法权益不受侵害，进一步规范住宅公共部位和公用设施经营和收益管理，维护物业市场秩序，提升物业服务水平。

四、重要举措 

1、规范管理行为。建立管理制度，单独立帐，专项存储；使用时留存发票、收据、银行对帐单、合同等，做到收支明细。

2、实行公示制度、严格审计制度。业委会或物业企业每季度将上季度公共收益收入、明细帐目在物业管理区域显著位置公示，公示期不少于一个月。建立业委会换届前、物业企业退管前和业主有较大质疑时三种情况下的第三方审计制度。

3、规范移交行为。业委会换届或物业服务企业退管，对公共收益专户，审计完成且公示期满无异议后，移交给下一届业委会或通过业委会移交给依法选聘的物业服务企业。

4、做好对公共收益责任主体的指导监督。明确了对公共收益责任主体的指导监督的部门、单位及职责。业委会按照职责加强对受委托管理公共收益的物业服务企业的监督管理；各镇街、社区居委会负责对辖区内业委会或物业企业公共收益管理使用的指导监管；区发改局负责确定在前期物业管理中物业企业代收公共收益管理费的扣除比例及政策解读；区市场监管局负责对未按规定公示、使用、管理物业区域内公共收益的物业服务企业责令整改、行政处罚等工作；区住房和城乡建设局对查处的物业服务企业违规行为记入企业信用档案，取消评先树优，在业主大会选聘物业服务企业时，予以提醒。

五、关键词解释 

1、公共收益。是指利用物业管理区域内的共有部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益及物业区域内共用设施设备报废后的回收残值。

2、公共收益管理的责任主体。分两种情况：业主大会成立前，物业服务企业依据前期物业服务合同代为管理；业主大会成立后，由业委会管理或委托物业服务企业管理。

3、公共收益的受益范围。严格按照《山东省物业服务收费管理办法》第三十条之规定使用公共收益。同时，进一步细化了共用部位、共用设施设备相关业主对于公共收益的受益范围，即：与全体业主相关的公共收益，如占用绿化、道路等共用部位产生的收益，用于涉及全体业主的维修项目；与部分业主相关的公共收益，如电梯广告等，用于涉及该部分业主的维修项目。

六、政策解读人 

威海市文登区住房和城乡建设局 物业服务中心  周志强  联系电话：0631-8350727