为巩固城区老旧小区改造成果、切实解决城区老小区物业失管和管理水平低下等问题，保障城区住宅小区物业规范化管理的全覆盖，全面提高人民群众居住品质、业主满意度和“精致社区”建设水平，制定《威海市文登区城区物业管理奖补激励实施方案（试行）》(征求意见稿)，现面向社会征求意见，如有意见，请通过电话或邮箱向区住建局物业服务中心综合科反馈，时间截止至2023年8月1日。
联系人：李福建
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威海市文登区住房和城乡建设局
2023年7月1日
威海市文登区城区物业管理奖补激励实施方案（试行）
（征求意见稿）
为巩固城区老旧小区改造成果、切实解决城区老旧小区物业失管和管理水平低下等问题，保障城区住宅小区物业规范化管理全覆盖，全面提高人民群众居住品质、业主满意度和“精致社区”建设水平，特制定本方案。
一、指导思想
坚持以人民为中心的工作导向和群众满意标准，实行行业管理与区域管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，通过奖补政策激励，进一步理顺物业管理体制，建立规范的住宅小区物业管理长效机制，保障物业管理全覆盖，逐步将住宅小区物业服务纳入到市场化管理轨道，为居民营造整洁、有序、舒适的生活环境。
二、主要目标
建立各街道、金山综合服务中心领导和行业主管部门指导下，社区居委会、业主委员会、物业服务企业三方分工合理、关系顺畅、职责清晰、配合紧密、管理联动的物业长效管理工作机制。城区老旧小区保持社区居委会统一组织、指导下的专业化物业管理全覆盖，逐步建立社区化、专业化、规范化物业服务管理体系，提升物业管理服务水平。
三、基本原则
（一）奖补方案
1．奖补范围：对城区收费标准在0.1和0.15元/月/平方米的老旧小区进行奖补；
2．奖补标准：按建筑面积采取逐年递减的方式进行奖补，即2023年按0.2元/月/平方米、2024年按0.15元/月/平方米、2025年按0.1元/月/平方米进行奖补；
3．奖补年限：奖补期限为三年。
在奖补期间物业企业通过提升服务质量，提高业主满意度，逐步提升收费标准，最终达到市场化运行的效果。
（二）服务标准
1．有签订规范的物业服务合同，公示服务标准和收费标准；
2．公示8小时服务电话，对投诉、报修及时处理；
3．楼梯及储藏室通道每周清扫一次，楼梯每两周湿拖一次,楼梯扶手每两周擦拭一次；
4．及时清理小区内的乱贴乱画；
5．道路、绿地、公共区域每日清扫一次，垃圾桶周边无散落垃圾；
6．雪天及时清扫主要通行道路，方便出行；
7．定期清除杂草，预防花草、树木病虫害；
8．定期对雨（污）水管道、化粪池进行检查，及时组织清掏疏通；
9．对存在危险隐患的共用设施设备维护部位设置安全防范警示标志。
四、实施步骤
（一）调查摸底。各街道、金山综合服务中心完成老旧小区物业管理现状普查，摸清物业管理小区、自管小区、失管小区的范围、楼幢数、居民户数等情况；完成老旧小区物业规范化管理及考评机构组建。区住房和城乡建设局会同各街道、金山综合服务中心在充分调研论证的基础上，制定相关考核办法。
（二）划分物业管理区域。各街道、金山综合服务中心根据辖区实际情况，按照“全覆盖、边界清、无死角、易管理”的原则和“一个社区划为一个或多个物业管理区域”的要求，打破原有村居自管局面，对零星、失管遗漏物业管理区域进行整合，力求物业管理区域成方成块，形成相对独立的物业管理区域。
（三）完善业主自治和物业企业选聘。各街道、金山综合服务中心以社区居委会为主，牵头组织完成小区业主大会、业主委员会组建或换届选举工作；按照“一个物业管理区域一家物业企业”的要求，选聘物业服务企业并公示，同时签订《物业服务合同》，实施管理。
（四）全面推进。完善小区物业管理基础档案，坚持规范化、标准化管理，逐步形成一套具有科学依据的长效管理体系。
五、保障措施
（一）保证物业用房。各街道、金山综合服务中心要从实际出发，补充配置小区物业管理用房。其中，有条件的按照不低于总建筑面积3‰的标准配置；暂时不能配置物业管理用房的，可临时采取租赁、借用等办法过渡，确保每个物业管理区域配齐物业用房，所需费用由各街道、金山综合服务中心支付。
（二）确保考核成效。各街道、金山综合服务中心按季度对辖区内的老旧小区物业服务进行考核，成立老旧小区物业规范化管理考核小组，从综合管理、公共环境卫生、公共绿化维护、公共部位及共用设施设备维护、公共秩序维护、收费率、业主满意度等方面，每月对小区物业服务情况进行量化考核，季度考核取月考核平均分。奖补资金的80%作为普惠资金发放给老旧小区物业服务企业，剩余的20%由各街道、金山综合服务中心根据服务的质量评价结果发放。区住房和城乡建设局每季度按不低于30%的比例抽查考核情况。
（三）强化考核应用。区住房和城乡建设局对物业项目年度考核综合分低于80分、业主满意度低于60分的项目单位实行全区通报，按照《威海市文登区物业服务企业信用分级分类管理办法》规定，记入信用等级扣分，并由项目单位所在社区居委会提请业主大会决定是否解聘该物业服务企业。
（四）加强考核监督。奖补资金列入年度部门预算，根据各街道、金山综合服务中心考核结果，按季度将资金拨付到各街道、金山综合服务中心，奖补资金拨付到位5日内兑现奖补。业务主管部门要强化奖补资金的监督，不定期对各街道、金山综合服务中心的奖补资金拨付和使用情况进行抽查。区住房和城乡建设局每半年对各街道、金山综合服务中心物业规范化管理的基础工作、硬件设施、业主委员会建设、建立长效工作机制等工作情况进行考核，对弄虚作假、考核不认真等行为进行通报，并将考核结果纳入各街道物业管理专项考核。
自本方案自2023年10月1日起施行，有效期至2025年12月31日。2023年1月1日至2023年9月30日的物业管理奖补参照该方案实施。
现将《威海市文登区城区物业管理奖补激励实施方案》起草有关情况说明如下：
一、制定背景
《威海市文登区城区物业管理奖补激励实施方案》（威文政办字〔2019〕25号）自2020年1月1日起施行，有效期至2022年12月31日。取消对老旧小区物业服务的奖补后，根据《关于文登区老旧小区普通住宅物业服务收费及有关问题的通知》（文价费发〔2016〕14号）（自2017年1月1日起执行，有效期至2020年12月31日，延续到2023年10月25日）的规定，改造后的住宅小区按照0.15元/月/平方米、未改造住宅小区按照0.1元/月/平方米的标准收取，如取消奖补后，对今后的老旧小区物业管理冲击较大，物业企业无法维持运转。如果按照《关于进一步规范文登区普通住宅物业服务收费有关问题的通知》（威文发改发〔2022〕97号）中规定的普通住宅前期物业公共服务等级标准和政府指导价中的最末一级服务标准进行调整，即基准价格为0.26元/月/㎡，有消防设施的可增加0.02元/月/㎡，上浮10%政策后最高标准为0.31元/月/㎡，各老旧住宅小区根据小区设施及提供服务内容，对物业服务费进行调整，现各老旧小区均成立业主委员会，调整的前提是召开业主大会，征得业主同意，业主同意票达不到法定比例的，仍执行0.15元/元/㎡的收费标准，将出现弃管现象。
二、决策依据
为掌握奖补政策到期后，物业企业仍按照0.15元/元/㎡标准收服务费，区住建局组织对老旧小区物业企业经营管理情况进行了深入调研，80个老旧小区中有75个小区物业企业将无法继续提供服务。由此可能带来老旧小区“失管”“弃管”现象反弹。根据文登区实际情况，及对周边区市的老旧小区奖补情况调研后，重新修订了《威海市文登区城区物业管理奖补激励实施方案》。
三、制定过程
威海市文登区住房和城乡建设局在《实施方案》修订过程中，多次召开相关部门调研会、企业座谈会，在前期调研、咨询论证、征求意见、修改完善的基础上，形成了《实施方案》征求意见稿。
四、制定意义
为巩固老旧小区改造成果，平稳过度，延续奖补，在奖补期间物业企业通过提升服务质量，提高业主满意度，逐步提升收费标准，统一按照《关于进一步规范文登区普通住宅物业服务收费有关问题的通知》（威文发改发〔2022〕97号）中规定的普通住宅前期物业公共服务等级标准收费，最终达到市场化运行的效果。
五、内容解读
《实施方案》主要分指导思想、主要目标、基本原则、实施步骤、强化保障5部分。
（一）指导思想。坚持以人民为中心的工作导向和群众满意标准，通过奖补激励，建立规范的物业管理长效机制。
（二）主要目标。在老旧小区逐步建立社区化、专业化、规范化物业服务管理体系，优化老旧小区居住环境。
（三）基本原则。上一轮次我们对专业化管理小区（收费标准不低于0.3元/月/平方米）按照每月每平方米0.1元、基础化管理小区（收费标准在0.3元/月/平方米以下）按照每月每平方米0.2元进行奖补。这次取消了对专业化管理小区进行奖补，只对每月每平方米收费0.1元和0.15元的城区老旧小区进行奖补，并改变了以往固定奖补的形式，采取奖补标准逐年递减的方式进行奖补。即2023年按0.2元/月/平方米、2024年按0.15元/月/平方米、2025年按0.1元/月/平方米进行奖补。奖补时间为2023年—2025年，共三年。同时，细化了服务标准，从卫生保洁、投诉报修等9方面进行规定。
（四）实施步骤。1．调查摸底。各街道、金山普查辖区老旧小区后，区住建局牵头制定相关考核办法。2．划分区域。对零星、失管区域进行整合，成方成块，方便物业进驻管理。3．物业选聘。属地负责小区业主大会、业主委员会组建和换届，以及物业选聘、公示工作。
（五）强化保障。属地负责保障物业管理用房，成立相关考核机制，每月对承接老旧小区的物业进行考核。区住建局负责按季度将奖补资金拨付属地，抽查属地奖补资金拨付情况，对年度考核不足80分，且业主满意度不足60分的物业项目进行信用扣分；每季度按照不低于30%的比例进行抽查；每半年对属地物业管理工作进行考核。
六、政策解读人
威海市文登区住房和城乡建设局 李福建
联系电话：0631-8989938
文登区住房和城乡建设局从2023年7月1日至2023年8月1日将《威海市文登区城区物业管理奖补激励实施方案（试行）》（征求意见稿）在文登区人民政府门户网站进行了公告。在规定期限内，未收到任何反馈意见。
威海市文登区住房和城乡建设局
2023年8月2日