现将《威海市文登区住宅专项维修资金管理办法》的有关情况解读如下：

一、起草背景

《文登市住宅专项维修资金管理办法》于2011年1月1日实施，随着房地产业的发展，部分内容已不适应现在的管理要求，尤其与上级各部门出台的新上位法规政策不一致，为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护维修资金所有者的合法权益，根据有关法律法规的规定，我区有必要依法制定新的住宅专项维修资金管理方面的规范性文件。

二、起草依据

该文件依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山东省住宅专项维修资金管理办法》等上级的有关法律、法规和规章。

三、出台目的

为进一步完善文登区住宅专项维修资金管理机制，明确住宅专项维修资金各项工作规范及流程；规范各方在住宅专项维修资金交存和使用中的行为；进一步细化住宅专项维修资金的使用方法和流程。

四、主要内容

《威海市文登区住宅专项维修资金管理办法》主要修订了以下内容：

（一）扩大交存范围

1.明确了办法实施前未归集维修资金的商品房屋的交存标准：多层20元每平方米，高层30元每平方米。

2.明确了已售公有住房的交存标准：每平方米10元。

3.明确了地下车库中人防工程的交存主体。地下车库中的人防工程车位，一般由开发企业长期出租给业主，根据权责一致的原则，参照本办法执行。

4.明确了小区内公建设施的交存主体。小区内公建设施，属企业所有的，由企业依法交存。凡移交政府部门的，鉴于财政资金申请流程长，规定可以缓交，如发生维修，由政府部门依法分摊。

（二）细化使用方式和流程

1.明确了维修资金使用业主表决方式：书面征求意见、集体讨论的形式，以及物业主管部门建立的电子投票系统。通过线上、线下两种表决方式，为小区业主使用住宅专项维修资金提供灵活的表决方式，解决了外地业主表决难的问题，通过不动产大数据确保提交信息比对的准确性。

2.明确了计划使用、一般使用和应急使用三种使用方式，且细化了申请使用流程。根据小区维修项目的特点和需求，申请人可采用不同的申请方式，确保小区共用部位、共用设施设备得到及时有效的维修、更新和改造。

五、新旧政策对比

（一）加强资金监管力度。老《办法》只规定了住房保障房产管理部门的收缴、管理和使用职责及财政部门的指导监督职责。新《办法》增加了区级物业部门、镇、街道办事处、社区居委会在维修资金管理方面的职责，以及财政、审计、不动产登记、市场监管等部门的监管职能。

（二）明确应急绿色通道。老《办法》未说明具体哪些情况属于紧急情况，需要立即维修和更新、改造，此次新修订的《办法》中详细规定了八种适用于应急维修的情形及使用流程，对于小区内部发生的存在重大风险隐患，危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，可以启用应急维修程序。老《办法》未规定使用程序需要公示，新《办法》规定应急维修程序事前不用表决，可以快速开展维修，消除风险隐患，但在维修后申请人会向业主公示维修相关信息，确保业主的知情权。

（三）明确人防车位权责。老《办法》对人防车位的管理未作相关规定，维修责任主体在法律上存在模糊地带，容易互相推诿，导致维修资金长期缺位。新《办法》对人防车位的管理做出明确规定，人防车位产权归属国家，但平时使用权、收益权通常归开发商或物业。由开发企业参照标准代交维修资金，确保“有钱修”，避免因责任扯皮导致设施损坏却无资金维修的窘境，也无需等待冗长的责任认定或业主分摊筹资，充分保护业主的合法权益。

六、政策解读人

崔涛  物业服务中心副主任

联系方式：0631-8452324