为规范收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，加快解决工薪收入群体以及城市需要的引进人才等群体住房困难问题，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14 号）、《住房城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44 号）以及《中国人民银行国家金融监管总局关于实施保障性住房再贷款的通知》（银发〔2024〕135 号）等文件精神，制定了《威海市文登区收购已建成存量商品房用作保障性住房管理办法（征求意见稿）》，现面向社会公开征求意见，如有意见，请通过电话或邮箱向区住建局住保中心住房保障科反馈，时间截止至2025年6月26日。
联系人：于菲斐，联系电话：0631-8480167
联系邮箱：wdzfbz@126.com。
威海市文登区住房和城乡建设局
2025年5月26日
威海市文登区收购已建成存量商品房用作
保障性住房管理办法
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为规范收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，加快解决工薪收入群体以及城市需要的引进人才等群体住房困难问题，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14 号）、《国务院办公厅关于转发住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局<切实做好保交楼工作总体方案>的通知》（国发〔2024〕26 号）、《住房城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44 号）、《中国人民银行国家金融监管总局关于实施保障性住房再贷款的通知》（银发〔2024〕135 号）等文件精神，结合我区实际，制定本办法。
第二条 本办法所称收购已建成存量商品房用作保障性住房，是指政府指定地方国有企业作为收购主体，在市场上收购符合一定条件的商品房用作配售型保障性住房或配租型保障性住房的行为。
前款所称配售型保障性住房，是由政府提供政策支持，限定户型面积和销售价格，面向符合条件的工薪收入群体以及城市需要的引进人才等住房困难群体配售并实施封闭管理的保障性住房。
前款所称配租型保障性住房，指政府提供政策支持，限定户型面积和租金标准，面向符合条件的新就业无房职工、城镇稳定就业人员等住房困难群体出租的保障性住房。
第三条 文登区收购已建成存量商品房用作保障性住房工作适用本办法。
第四条 保障性住房收购坚持以需定购的原则。根据我区房地产市场情况、综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策是否开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
第五条 区人民政府选定威海市智寓建设发展有限公司作为我区收购已建成存量商品房用作保障性住房的收购主体，由其负责制定收购方案，实施收购工作。
区住房和城乡建设局负责制订全区保障性住房政策，指导监督收购主体开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
区财政局负责落实有关保障性住房资金政策，统筹财政资金支持。
区自然资源局负责指导收购过程中地价成本核定、不动产登记相关工作。
各银行负责依法落实金融支持政策。
区税务局负责依法落实保障性住房税收优惠政策。
第二章 有关规定
第六条 收购主体收购已建成存量商品房用作保障性住房，可以根据中国人民银行、国家金融监管总局有关政策，向金融机构申请保障性住房收购贷款、住房租赁团体购房贷款等。
第七条 收购已建成存量商品房用作保障性住房要对不同所有制房地产开发企业一视同仁，不搞强买强卖。
第八条 房地产开发企业结合自身资金需求、收购价格等，自主决定是否出售商品房。
第九条 收购用作保障性住房的商品房应为已建成存量商品房，相关手续齐备，可以办理不动产权证书，或者其他符合上级要求的商品房。
第十条 收购用作保障性住房的商品房面积最大不超过 140 平方米。
第十一条 收购的商品房用作配售型保障性住房后实行封闭管理，通过房屋交易、不动产登记等信息系统进行限制，严禁以任何方式变更为商品住房再流入市场。
第十二条 收购过程要坚持市场化、法治化，收购主体收购商品房用作保障性住房后要尽快完成配售或配租，不得长期空置。
第三章 收购管理
第十三条 区住房和城乡建设部门负责对属地已建成未出售存量商品房进行全面梳理，发布房源征集公告。
第十四条 房源征集应选择配套完善、手续齐全、面积符合标准、品质较高的项目，优先征集整栋或整单元未售、可实现封闭管理的项目。
第十五条 区住房和城乡建设部门根据本地保障性住房需求和房源征集情况，协助收购主体制定收购方案。
第十六条 收购程序：
（一）发布房源征集公告。主要内容包括：区域范围、房源要求、收购价格等。
（二）筛选合适房源。根据房源需求、项目情况，结合融资筹资情况，由收购主体制定实施方案。区住房和城乡建设部门指导收购主体按照市场化、法制化原则与房地产企业进行谈判磋商议定收购价格，择优确定收购房源。
（三）发布配售配租公告。收购主体按一项目一方案拟定配售配租公告，报区住建部门审核后，将拟收购项目位置、面积和配售配租价格等信息向社会公布，接受轮候库家庭报名。
（四）实施收购。由收购主体与房地产开发企业签订收购合同，并及时办理交房、不动产登记等手续。
第十七条 收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润，将通过组织专家评审或由第三方机构评估等方式进行测算。
第十八条 用于配售的保障性住房配售均价以收购价格为基础，综合考虑贷款利息、管理费用和交易税费等合理支出测算。
单套住房销售价格在销售均价基础上结合楼层、朝向等因素确定。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。
第十九条 用于配租的保障性住房配租价格按项目所在区域周边相同房地产市场租金水平测算，最高不超过市场租金水平的80%。
第二十条 收购主体按本办法第十九条、第二十条测算出配售或配租价格，报区政府批准同意后执行。
第四章 资金管理
第二十一条 收购资金实施封闭管理，专款专用。收购主体收购不同商品房项目要分别单独建账，单独核算，项目间资金不得混同。
第二十二条 收购主体使用贷款资金的，应在贷款银行开立资金监管账户，确保贷款资金发放、使用、回收均通过该账户处理。
收购主体配售或配租保障性住房所获销售回款或租金收入优先偿还贷款。
第二十三条 区住房和城乡建设部门依法监管房地产企业出售商品房所得资金。资金使用优先偿还本项目债务，仍有结余的，用于企业或企业所属集团在本市其他保交房项目建设。
第五章 监督管理
第二十四条 收购已建成存量商品房用作保障性住房工作应当接受社会监督。单位和个人可以对违反本办法的行为进行投诉、举报，有关部门应当按照相关规定及时处理。
第二十五条 收购主体违反本办法实施收购行为的，由区住房和城乡建设部门责令改正。
第二十六条 有关行政管理部门、收购主体的工作人员在保障性住房收购过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第六章 附则
第二十七条 本办法由威海市文登区住房和城乡建设局负责解释。
第二十八条 本办法自发布之日起施行。
一、制定背景
为贯彻落实党中央和国务院关于规划建设保障性住房的重大决策部署，促进房地产市场平稳健康发展，规范收购存量商品房用作保障性住房的行为，解决好新市民、青年人等工薪收入群体买不起商品住房、保障性住房又供给不足的突出问题，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）、《国务院办公厅关于转发住房城乡建设部 自然资源部 中国人民银行 金融监管总局〈切实做好保交房工作总体方案〉的通知》（国办发〔2024〕26号）、《住房城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）及《中国人民银行国家金融监管总局关于实施保障性住房再贷款的通知》（银发〔2024〕135 号）等文件精神，结合我区实际，制定了《威海市文登区收购已建成存量商品房用作保障性住房管理办法》（征求意见稿）。
二、决策依据
（一）《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）
（二）《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）
（三）《国务院办公厅关于转发住房城乡建设部 自然资源部 中国人民银行 金融监管总局〈切实做好保交房工作总体方案〉的通知》（国办发〔2024〕26号）
（四）《住房城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）
（五）《中国人民银行国家金融监管总局关于实施保障性住房再贷款的通知》（银发〔2024〕135 号）
三、制定过程
在文件制定阶段，我们认真学习了国家关于收购商品房用作保障性住房有关文件规定，并积极与上级部门探讨研究，借鉴其他地区关于收购的经验做法，拟定了《威海市文登区收购已建成存量商品房用作保障性住房管理办法》。
四、制定意义
收购已建成存量商品房用作保障性住房是党中央、国务院作出的重要部署。收购存量商品房用作保障性住房，既有助于维护短期房地产市场的稳定，又能促进长期住房保障体系的完善，通过增加保障房供应，降低市场对商品房的投机炒作，使房价更趋理性，逐步建立“市场+保障”的双轨制住房体系。通过收购已建成商品房能够缩短保障性住房建设周期，确保收购后的商品房能够尽快投入使用，及时满足工薪阶层、新市民、青年人等群体的住房需求。
五、内容解读
《威海市文登区收购已建成存量商品房用作保障性住房管理办法》共分为总则、有关规定、收购管理、资金管理、监督管理、附则等六个章节，共二十八条，主要内容如下：
（一）总则
对收购已建成存量商品房用作保障性住房、配售型和配租型保障性住房作出规范定义，明确区住建局及相关部门的工作职责，并明确了管理办法的制定依据及适用范围。
（二）有关规定
指出收购已建成存量商品房用作保障性住房可根据相关政策向金融机构申请保障性住房收购贷款（用作配售型保障性住房的贷款）或者住房租赁团体购房贷款（用作配租型保障性住房的贷款）。明确收购工作要充分尊重房地产开发企业的意愿，不搞强买强卖，同时规定了收购房源的面积限制。
（三）收购管理
对收购流程作出具体规定，明确了收购价格、收购后的配租配售价格的定价机制。
（四）资金管理
规定了收购资金实施封闭管理，专款专用。房地产企业出售商品房所得资金，使用优先偿还本项目债务。收购主体使用贷款资金的，应在贷款银行开立资金监管账户。配售或配租保障性住房所获销售回款或租金收入优先偿还贷款。
（五）监督管理
明确了收购工作接受社会监督，任何单位或个人有违反相关规定的，将依法依纪追究责任。
六、其他事项
威海市文登区住房和城乡建设局 于菲斐
联系电话：0631-8480167
文登区住房和城乡建设局从2025年5月26日至2025年6月26日将关于《威海市文登区收购已建成存量商品房用作保障性住房管理办法（征求意见稿）》在文登区人民政府门户网站进行了公告。在规定期限内，未收到任何反馈意见。
威海市文登区住房和城乡建设局
2025年6月27日