物权法的内容讲解

　
 

    一个核心问题、两个重要原则、三个新的制度、四个利民规范（预备性专题）。 
第一个专题：一个核心问题
物权设立、变更、转让和消灭的效力问题 
第二个专题：两个重要原则
物权变动的公示原则和公信原则
第三个专题：三个新的制度
一、所有权取得的特别规定
二、不动产物权变动的更正登记、异议登记和预告登记 
三、占有 
第四个专题：四个利民规范
一、不动产征收补偿规定 
二、村民对农村集体的诉讼权利
三、业主对业主委员会或业主大会的诉权
四、住宅建设用地使用权期间届满后
的自动续期
第一个专题 
一个核心问题----不动产物权设立、变
更、转让和消灭的效力问题
一、物权实现的两种形态
物有使用价值和交换价值， 决定物权的实现，有两种形态，一种是物权人实现物的使用价值，就是对标的物直接占有、使用、收益和事实上的处分，比如把物品消费掉；另外一种是物权人通过合同等，实现物的交换价值，就是对物进行法律上的处分，就是把标的物转让给他人，或者
在自己的物上为他人设定他物权，如建设用地使用权、土地承包经营权、抵押权等。这后一种形态，就是物权的设立、变更、转让和消灭。它是动态的，涉及直接的利害关系
第三人，涉及社会交易的安全。因此，是物权法的核心问题。 在理论上，物权的设立、变更、转让和消灭统称“物权变动”，以下用这个说法。
二、物权变动的两条线路
第一条线路：不动产物权变动；
第二条线路：动产物权的变动。
三、物权变动的两个枢纽
一个枢纽：因合同（法律行为）发生的物权变动（15条）；
另一个枢纽：因法律行为之外的行为发生的物权变动（28条—30条）。
四、两个公示形式
不动产物权变动的登记
动产物权变动中的交付
五、涉及的基本法律问题
人们在通过合同（法律行为）设立、变更、转让和消灭不动产物权的时候，如何才能够安全地达到设立、变更、转让和消灭的目的，也就是在合同当事人之间发生物权设立、变更、转让和消灭的法律效果？
六、典型事例
[例1] 当事人甲、乙订立房屋买卖合同后，合同生效了，但是没有办理屋所有权过户登记，房屋的所有权归哪一方？ 
[例2] 在上述情况，买卖合同有效的，合同的效力是什么？比如出卖人甲坚决不办理过户登记，打输官司也不办，如何处理物权变动问题？
[例3] 假设，办理了过户登记之后，发觉买卖合同无效或者可撤销，如何处理当事人之间的物权变动效果问题？
[例4] 债务人甲以自己的轿车向债权人乙抵押担保，订立抵押合同后，没有办理抵押登记，抵押合同的效力如何？
七、主要的关系法条
第6条，关于物权变动应当依法公示的规定（不动产登记、动产交付）；
第9条，关于不动产物权变动登记生效的一般性规定；
第14条和第15条，关于不动产登记的效力的规定；
第139条和第145条，关于建设用地使用权登记的规定；
第187条，关于不动产抵押登记。
八、物权变动的两个规则
（一）登记生效和登记对抗相结合的规则
拆开了，也叫登记生效的一般规则和登记对抗的特别规则相结合。
1、生效和对抗的含义。
（1）生效。生效是指物权按照当事人的意思，在法律上发生变动的效果。
如[例1]，甲把自己的房屋卖给乙，二人订立买卖合同，在房管机关进行房产过户登记之后，发生房屋所有权由甲转移到乙的效果。 再如建设用地使用权的抵押，在国土资源管理机关登记之后，债权人就取得了抵押权。同样道理，不生效就是在当事人之间不能发生物权变动的法律效果。 比如前两例中，甲、乙的房屋买卖，未登记之前，乙就不能享有所有权。建设用地使用权抵押未登记的，就没有发生抵押权。
（2）对抗。对抗的涵义是在法律上对抗并排除第三人对标的物的权利主张。
如[例4]，债务人甲把自己的轿车抵押给债权人乙，办了抵押权登记，当甲的其他债权人丙对这个轿车提出折价抵债或拍卖、变卖的权利要求的时候，乙能够凭借抵押权，对抗并排除丙的权利要求。债权人丙不服的，抵押权人乙就有权通过法院的保护实现自己的抵押权。
不能对抗的涵义当然就是在法律上不能对抗第三人对标的物的权利主张。就如[例4]的轿车抵押，如果甲、乙只订立了抵押合同而没有办理抵押登记，这个抵押就只对甲、乙有效，
对甲的其他债权人没有法律上的约束力，当其他债权人要求用轿车折价抵债时，乙不能凭借抵押合同得到法律的支持。其他债权人有权同乙按照各自的债权份额，分配甲的偿债财产。
2、登记生效规则和登记对抗规则的含义
（1）登记生效规则。以登记为物权变动的生效要件，物权变动不登记的，不发生物权变动的效果。 
（2）登记对抗规则。法律不要求必须登记的，当事人可以自由选择是否登记，登记的，能够对抗第三人（包括特定第三人和任何人），不登记的，不能对抗第三人。 第三人首先是指有利害关系的第三人。如轿车抵押中甲的另外一个债权人丙。 第三人还包括其他一切人。物权是对世权，能够对抗世上任何人。
3、登记生效规则适用的物权。
（1）建筑物和其他土地附着物的物权（187条）
（2）建设用地使用权；（187条） 
（3）以招标、拍卖公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（180条、187条）
（4）已登记而转让的宅基地使用权；（155条）
（5）正在建造的建筑物的物权；（187条）
（6）无权利凭证的票据、债券、存款单、仓
单、提单的权利质权；（224条）
（7）基金份额、股权的权利质权；（226条）
（8）知识产权中财产权的权利质权；（227条）
（9）应收账款的权利质权。（228条）
4、登记对抗原则适用的物权。
（1）土地承包经营权（第127条、129条）；
（2）地役权（158条）；
（3）正在建造的船舶、航空器的抵押权（第188条）；
（4）现有的或将有的生产设备、原材料、半成品、产品的抵押权（189条）；
（5）法律、行政法规未禁止抵押的其他动产的抵押权，如家具。 
（二）物权变动合同的效力与物权变动效果区分的规则（第15条）
四层意思：
1、合同的效力与物权变动的效果分开观察、区别对待，合同适用合同法，物权变动效果适用登记制度，合同的效力不能直接导致物权变动，物权是否变动，以是否登记为依据；
2、合同有效且登记完毕，发生物权变动效果；
3、合同有效但是物权变动未登记的，不发生物权变动效果； 
4、合同无效或者可撤销，已经登记的，在登记未更正前，按照既有登记发生效力；更正的，按照更正登记发生效力。

九、区分规则理论的分解
（一）区分规则的理论
1、区分规则的含义。
不动产物权变动合同的效力与不动产物权变动的效果是分开的，不动产物权是否变动，以是否登记为依据，法律另有规定的除外。
按照第15条，这个原则适用于不动产物权。
（1） 不动产物权变动合同的种类。
不动产所有权转让合同； 不动产用益物权变动合同，有土地承包经营权合同、建设用地使用权出让、转让合同、
宅基地使用权转让合同、地役权合同等。 担保物权合同。抵押合同。
此外，质押合同属于动产物权变动合同，其中权利质押中也有一些登记生效的物权，如专利权、商标权、著作权中的财产权的质权。按照物权法第15条的规定，不适用次原则。
（2）不动产物权变动合同的效力。
发生三个请求权：
第一个请求权，登记请求权。
受让人有请求出让人按照合同约定办理登记的权利。
按照合同完成登记是当事人双方的权利和义务。受让人有主动性，出让人应当配合、协助，如提供有关资料、证件、授权书等。
从实践看，主要是出让人不履行登记义务。
甚至以不办理登记来制约受让人。
登记承诺有不可撤销的效力。
法院、仲裁委员会的生效司法文书，有登记执行力（第28条），出让人不按照生效文书办理登记的，受让人有权凭借生效司法文书，径行请求登记机关登记，登记机关应当登记，不需出让人的同意。
[例5] 北京市某房地产公司与某事业单位楼房所有权登记纠纷案。 
第二个请求权，标的物交付请求权。也叫标的物占有转移请求权。
受让人有请求出让人按照合同约定交付标的物（转移标的物的占有）的权利。
如交付房屋、界定建设用地四至并排除各种对受让人利用标的物的妨害等。
登记的完成，解决的是物权归属问题，但是，它并不表明受让人当然的能够对标的物享受利益。
[例6] 中国银行某市分行、富丽公司、玫瑰公司、工业园区管理处建设用地使用权纠纷案。完成登记但是不能完成占有转移。
取得标的物的占有，是受让人能够行使物
权的必要条件，交付标的物是出让人的基本义
务。
第三个请求权，违约赔偿请求权。
（2） 不动产物权变动的效果。
（3） 受让人得到物权。 
2、合同有效，已经登记完毕，物权变动。 
（1）在买卖关系，原物权人的物权消灭，受让人取得物权；
（2）在用益物权关系，用益物权发生；在担保权关系，担保物权发生。
3、合同有效，未登记（含不登记）的。
（1）物权未变动。
（2）受让人有两个请求权：登记请求权、
违约赔偿请求权。
4、合同无效，已经登记的，权利受损害的人有登记更正请求权（第19条）、赔偿请求权（第21条）。
5、合同无效，未登记的，受让人没有登记请求权，标的物未转移占有的，受让人没有交付请求权，已经转移占有的，发生返还原物的法律效果。
第二个专题 
两个重要原则
公示公信原则
一、公示原则
1、公示的含义。
2、公示的形式。
（1）一般形式。
不动产物权登记。
动产交付，即转移标的物的占有（第23条）。交付的效力。
（2）动产物权变动公示的特殊形式
第一种，拟制交付（观念交付）；（第24条至第27条），拟制交付特殊性。
第二种，动产抵押权登记（对抗）。（第181条、第188条、第189条）。
二、公信原则
1、公信。公示所具有可信赖性。按照法定公示方式公示的，除能够证明受让人恶意者外，即使出让人对标的物没有处分权，受让人根据对公示的信赖能够取得物权。例如，共有人擅自出卖共有的动产，已经交付的，善意受让人取得物权。
登记为单一所有的，登记上的权利人出卖事实上的共有不动产的，善意受让人根据对登记的信赖，能够取得物权。
登记不实的多种情况。“法律上的物权人”和“事实上的物权人”的不一致。
2、公信力。物权法确认的公示所具有的可信赖的效力。可以概括为：
（1）对不动产而言，登记上的权利人，推定为法律上的权利人，有相反证据的除外。 
（2）对动产而言，动产的占有人推定为法律上的权利人，有相反证据的除外。
3、典型案例。
[例7] 珠海丈夫擅自抵押夫妻房屋案。
4、受让人的注意义务。
一般注意义务还是特别注意义务？调查配偶？婚姻状况？共同继承？合伙
信赖登记还是其他？事实上存在婚姻、共同继承、合伙等但是登记上未记载，依登记而定还是依事实而断？ 否定第三人善意的，举证责任在否定者。
5、恶意第三人不受公信原则保护。
第三个专题
三个新的制度
所有权取得的特别规定；
不动产物权变动的三种登记； 
占有。
一、所有权取得的特别规定
（一）善意取得制度（第106条、第108条）
1、制度适用范围。
交易关系中，受让人尽到注意义务仍然不能知道出让人无处分权的情况。
动产和不动产都适用。
2、适用的结果。
（1）善意受让人取得物权。原所有权人对受让人无返还请求权。
（2）原所有权人对无处分权人有赔偿请求权。
3、适用的要件。（106条）
四个要件。如何理解“（一）、（二）”项。 
二、不动产物权变动的三种登记
（一）不动产物权登记的基本种类
初始登记（最初登记）、设立登记（取得登记）、转移登记、变更登记、注销登记、登记错误时的更正登记、对登记有异议的异议登记、预告登记等。其中后三种需要注意。
（二）更正登记
1、含义。
2、三个要件。
3、更正申请的效果。
（三）异议登记
1、含义。
2、一个要件。
3、效果。
四）预告登记
1、含义。
2、三个要件。
3、效果
4、预告登记的失效
（四）登记机关的审查义务与赔偿责任
1、形式审查是一般规则。
2、赔偿责任的负担与赔偿后的追偿
三、占有（241条至245条）
（一）性质
（二）制度适用范围（241条）
（三）主要内容
1、占有人义务和责任（242条至244条） 
2、占有人的请求权（第245条）
3、立法目的。维护对物的占有状态。简化财产关系，有利物权人恢复对物的支配。 
第四个专题
四个利民规范
一、土地征收程序、补偿规定、补偿原则（42条第2、3款）
问题，第4款。发生本款规定的情况时，如何进行法律救济？公法上的救济方法？还是私法上的救济方法？如果是私法上的，是物权救济方法还是债权救济方法？规定不明。
二、村民对农村集体组织的诉讼权利（63条第2款）
三、业主对业主委员会或者业主大会的诉权（第78条）
四、住宅建设用地使用权期间届满后的自动续期（第149条第1款）