一、《通知》起草的背景

党中央、国务院高度重视房地产市场调控，中央经济工作会议、全国两会、中央财经领导小组第十四次和十五次会议都对房地产市场调控工作作出部署。省委、省政府按照中央有关决策部署，结合山东实际，对房地产市场调控工作提出了明确要求：一是把促进房地产市场平稳健康发展作为经济工作的重点之一，加快研究建立基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。二是加强市场监管，把商品房纳入统一的市场监测、监管和调控范围，规范开发、销售等行为

近年来由于房地产市场过热，利润空间大，我区从事房地产开发的企业增多，有的甚至通过民间高息融资取得房地产开发的注册资金，市场销量下降后，隐患逐步暴露出来。另外，由于缺乏对预售款使用的实质、有效监督，暴露出了开发商抽逃挪用预售资金、购房人无法办理房权证、“烂尾楼”等问题，直接导致购房者利益受损，扰乱了房地产市场的健康有序发展，影响了社会的稳定。

《通知》的印发，是对党中央、国务院和省委、省政府一系列房地产工作决策部署的具体落实，通过加强新建商品房预售、销售监管、实施价格管控和预售资金监管，防止开发企业捂盘惜售、坐地涨价，防止挪用预售资金、导致楼盘烂尾，对促进我区房地产市场平稳健康发展具有重要作用。

二、《通知》起草的依据

住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）、山东省政府办公厅《山东省房地产业转型升级实施方案》（鲁政办字〔2015〕151号）、《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（鲁政办字〔2016〕118号）、《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（鲁政办发[2017]59号）、山东省住建厅《山东省商品房预售资金监管办法》（鲁建房字〔2017〕1号）、《关于组织开展打击囤房炒房等违法违规行为专项行动的通知》（鲁建房函〔2017〕10号）和《威海市人民政府办公室关于加强市区房地产市场调控工作的意见》及相关法律法规的规定。

三、《通知》的主要内容

  《通知》共三个部分，分别就加强商品住房预售许可管理、加强商品房预（销）售活动监管、加强商品房预售资金监管提出了具体的措施和工作要求。

（一）关于加强商品住房预售许可管理。按照鲁政办字〔2016〕118号文件精神,从严掌控新建商品房预售许可条件，鼓励推行现房销房销售。申请商品房预售的，应已经确定施工进度、竣工交付日期和商品房预售资金监管专户银行。

（二）关于商品房预（销）售活动监管。严格遵循中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，通过打击捂盘惜售、严控投资投机性购房等手段，支持群众合理自住性需求，限制投资投机性需求。一是房地产开发企业未取得商品房预售许可前，不得收取任何预订性质的费用，不得以认筹、发放会员卡、团购等方式抵扣或优惠购房款；二是房地产开发企业申请预售许可时，须一房一价申报。开发企业取得预售许可后，须按照核准的一房一价，面向社会公开销售，3个月内不得涨价，违者不予网签；3个月后房屋价格确需调整时，须向房地产主管部门申报。三是房地产开发企业在取得预售许可后，应在10日内一次性公开全部准售房源，按照申报价格，一房一价，明码标价对外销售。四是房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同。五是严格商品房预（销）合同管理，防止房地产开发企业囤积房源哄抬房价、中介机构扰乱市场、社会投机资本炒作商品住宅等违法违规问题，对同一项目、同一房屋用途和同一购房人签订三套以上或成交价格明显低于市场价的，房地产开发企业应向房管部门书面阐述理由。六是严格规范商品房预（销）售网签合同变更及撤销程序，防范期房转让偷逃税款行为和投机炒房，凡不符合相关规定的，一律不得办理网签变更、撤销手续。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。

（三）关于加强商品房预售资金监管。一是全面落实预售资金监管制度，防止资金挪用、楼盘烂尾。开发企业申请商品房预售许可证前，应当选择商业银行并开立监管账户，申请许可预售的商品房项目（含经济适用房、限价商品房，棚改项目除外），其预售资金全部纳入监管范围。二是根据商品房建设项目施工进度，确定监管的商品房预售资金使用额度。当单体工程建成层数达到规划设计总层数的一半时，监管资金留存比例为70%；单体工程主体结构封顶时，监管资金留存比例为35%；单体工程竣工验收合格时，监管资金留存比例为18%；取得房地产开发项目竣工综合验收备案文件时，监管终止。三是根据上一年度预售人企业信用等级情况，适当降低商品房预售监管资金留存比例，信用等级为3A级企业降低3%，信用等级为2A级企业降低2%。