刘阿强代表：

您提出的关于出台住宅小区人防设施对业主租赁管理规范性文件的建议收悉，现答复如下：

根据你反映的情况，我们第一时间对全区 “人防停车位”进行了摸排。截至目前，全区将地下人防工程当作车位出租使用的项目23个，面积15万平米，车位数约4000个。均为开发建设单位与业主之间签订租赁合同，也就是说只有使用权，没有所有权，出租期限长短不一。其中，一次性付款的项目14个（其中随产权70年的5个、未注明年限的8个、租期20年的1个）、有一次性付款也有按年出租的3个、没有出租出售的3个、按月出租的2个、只收定金的1个。

“人防停车位”平时均由开发企业或物业公司负责对其管理和使用。存在的问题：

一是关于人防停车位租赁具体事宜缺乏文件支撑。国家人防办《人民防空工程平时开发利用管理办法》规定，国家鼓励社会团体、企业、事业单位个人开发利用人民防空工程，人防工程开发利用实行“谁投资、谁受益”的原则，平时可由投资者使用管理，也可对外租赁，收益归投资者所有。但人防系统上到国家下到省市均没有文件对“人防停车位”的租赁具体事宜，包括年限及租赁价格等进行明确规定，现实中双方签订的租赁合同期限和价格各有不同。我国《合同法》第214条规定，不动产租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。也就是说业主与开发商签订的租赁合同有效期内是受到法律保护的。另外，国家部委《人民防空工程建设管理规定》(【2003】国人防办字第18号文)第一章第四条规定：人民防空工程建设属于国防工程建设和社会公益事业。《山东省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第七条规定：人民防空设施是国防基础设施的组成部分。也就是说防空地下室的产权属于国家的，不存在产权分歧问题。

二是业主的诉求各不相同。大多数小区，特别是老旧小区对“人防车位”出租期限争议不大，业主普遍期望出租期限能长一些，主要是担心会产生再续租会涨价，租不到或搬迁等麻烦。一些新建小区特别是学区房，不少业主是为了方便子女上学购房或者出租，属于短期行为，更希望逐年租赁车位。

针对目前存在的问题，我们通过咨询上级主管部门及周边县市区，并对其他省市进行政策调研，结合刘代表的建议和我区实际情况，拟采取以下措施：

一是科学设定出租比例和时限，满足个性化需求。本着“既考虑开发企业的自身意愿，又要照顾个别业主不同要求”的原则，最大限度满足不同业主对租期的“个性化”要求。对新投入使用的“人防停车位”，鼓励开发企业拿出一定比例的“人防停车位”，对全体业主开放，实行出租制，租期最长不得超过一年，以满足部分租户短期需求。对余下的车位，根据实际可分别设置租期为3年、5年、10年、15年和20年，实行租期较短的价格相对较高，租期较长的价格相对较低“阶梯式价格”形式，供业主自愿选择。同时，在售楼处公开车位出租期限及价格一览表，让购房者购房前就能了解到相关信息。对以前已投入使用的，并且双方已签订使用合同以外的“人防停车位”，原则上开发企业参照上述规定执行。

二是加大监管力度。一方面加强对“人防停车位”租赁使用情况进行日常检查、管理和监督，把此项工作纳入规范化、制度化管理。另一方面对新投入使用的“人防停车位”，实行使用合同监督制度，对于合同签订不合规的督促其整改。

再次感谢您对我们提出的宝贵建议，希望您一如既往地支持我们的工作。最后，祝您身体健康，工作顺心。

 威海市文登区住房和城乡建设局

      2020年4月25日